진땀 나는 경매 체험스토리 <지금 시작하면 돈이 차곡차곡 쌓이는 경매 통장>_김유한

 

 

 

경매통장 만들기부터 시작하는 찐 경매 체험기

 

경매통장(지금 시작하면 돈이 차곡차곡 쌓이는)

경매 시작은 이 책으로 하세요

불경기에도 여전히 최고의 재테크 수단 중 하나인 경매, 막상 하려면 궁금한 것도 많고 많이 복잡해 보입니다. 그런 분들에게 더욱 추천하는 책입니다. 이 책을 읽어보면 경매를 시작하기도 전에 오는 두려움은 사실 어떤 분야에 대해서 잘 모르는 데서 오는 막연함 때문에 온다는 걸 확실하게 알게 됩니다.

작가 스스로 실제 경매에 뛰어들고 겪은 생생한 경험담을 통해 앞선 두려움을 물리치고 경매의 세계에 발을 들이기에 자신감을 키워주는 입문서로 아주 좋은 책이라고 생각합니다. 더불어 다양한 경매용어와 실제 자신의 경험을 접목시켜 더욱 기억에 오래 남는 책입니다. 돈 벌기 위해서 하는 투자인 만큼 알수록 벌 수 있습니다.

경매 고수의 실전 노하우

처음 경매를 시작할 때 법원 앞에 있는 신한은행으로 경매통장을 먼저 만듭니다. 신한은행을 추천하는 이유는 경매를 참여하는 대부분의 법원 근처에는 신한은행이 입점해 있고 법원 관련해서는 1순위로 연관되어 있기 때문이죠. 입찰금 준비 등 다양한 은행업무가 전문화되어있고 원활하여 추천한 듯합니다.

경매를 시작하고 나서는 어떤 순서로 진행되며 각 절차마다 얼마나 걸리는지 대출은 어떤 조건으로 나오는 지 등 미리 손익을 파악하는 것이 중요합니다.

지금 시작하면 돈이 차곡차곡 쌓이는 경매통장_ 김유한- 출처: YES24

일반적인 (임의)경매의 진행 순서

1. 경매신청
2. 경매개시결정
3. 매각준비
4. 배당요구종기
5. 매각
6. 매각허가
7. 매각확정
8. 대금지급기한
9. 배당

입찰 전	입찰 후
권리 분석, 임장, 입찰가 산정	명도, 잔금납부 소유권 이전, 인테리어 매매나 임대 (수익)

 

경락대출이란?

경락대출은 경매 낙찰을 목적으로 받는 대출입니다.
용도에 따라 다르며 주거용이 상업용보다 더 많이 나오는 편입니다.
또한 경락대출을 받기 위해서는 소득증빙자료가 필수이므로 소득이 없거나 적은 경우 경락대출이 어려울 수도 있습니다.

• 아파트/ 빌라는 70% (낙찰금액과 감정가 중 낮은 것 기준)
• 주택: 50%, 세대 수세대수 (가구 수) 최우선 변제금 x 세대수( 가구 수)
• 상가 (점포) 80~90%
• 상가 (근린 상가, 근린생활시설로 건물이 통째로 경매에 나온 경우): 60~80%
• 공장: 70~80%
• 토지: 70~80%
• 자동차: 대출 불가
• 특수물건 (유치권, 법정지상권, 지분 등): 잘 안나오는 편, 선순위 가처분, 대지권 미등기 등 5~60% 나오는 곳도 있음.

(고정적인 것이 아니라 상황에 따라 변동성 있음, 출판 시점인 2018년 기준으로 보이며 참고하면 좋음.)
 

비용지출

1. 보증금 입찰할 물건 최저 매각가의 10%를 '수표'로 준비 (그래서 신한은행으로 경매통장 만드는 걸 추천했나 봅니다. 재매각 경우 20~30%를 준비해야 하므로 미리 확인하세요!)
2. 취등록세 ( 주거용 1%, 상가 및 토지 4%/ 주거용은 6억, 9억 기준으로 1~3% 기준 나뉨./ 농특세 85㎡ 이상 -> 세금 기준)
3. 법무비 (경락대출 잔금처리, 등기업무 등)
4. 명도비 (이사비): 배당기일 전 비우는 조건, 당일 까지 버티면 지급하지 않음. 배당금을 받는 임차인의 경우 각자 판단할 것.
5. 미납관리비: 상가 입찰 시 특히 주의할 것. 3년 동안 미납된 관리비만 승계, 그 이후 미납은 승계하지 않음.
6. 인테리어비: 평단가 기준 확인할 것.
7. 공실기간이자: 수익률 계산 시 반영.
8. 중도상환수수료: 일반적으로 대출금의 1~2%, 1억-> 1년 내 상환 시 1% 수수료로 계약 시 100만 원 ( 대출 시 조건 파악할 것)
9. 공인중개수수료: 요율표 계산한 금액 최대에서 조절/ 공인중개사 일반과세일 경우 10% 추가 발생 (대부분 간이과세자)
10. 양도세: 취득 후 1년 내 매도 시 (주거용 44%, 상가와 토지 55%) 단타 매도는 투기 목적으로 중과세 부여 (양도가액- 취득가액- 장기보유특별공제- 기본공제 250만 원) x 양도세율 = 양도소득세

경매 참여 시 기일입찰표 작성 Check list

• 입찰 가격에 '0' 하나 더 붙이거나 덜 붙이진 않았는지
• 대리 입찰 시, 위임장과 인감증명서 필수
• 보증금란과 입찰가격란을 반대로 쓰진 않았는지
• 사건번호와 물건번호가 맞는지
• 입찰보증금은 10%가 맞는지

경매 실전 경험을 책으로 엮는 작가의 성실함

 이 책을 읽다보면 경매가 정말 좋은 투자처라고 생각됩니다. 법원에서 싸게 사라고 홍보까지 해주는 거니까 신뢰도는 말할 것도 없습니다. 하지만 경매라는 제도에 대해서 전혀 모른다면 아무것도 할 수 없죠. 이 책은 스토리가 읽는 책이라서 딱딱한 경매책보다 훨씬 수월하게 읽을 수 있는 게 이 책의 가장 큰 장점이라 생각됩니다. 책의 내용도 경매를 시작할 때 꼭 알아둬야 할 내용들이 가득합니다.
 
 아무리 많이 준비해도 실제로 어떤 일이 일어날지 모르는 경우가 명도에서 가장 많고 때로는 경락대출이 막히는 곤란한 상황도 있습니다. 작가는 단순한 체험이 아니라 뭐든 철저히 준비하였기 때문에 그 상황을 최대한 잘 벗어났다는 것을 독자에게 고스란히 알려줍니다. 따라서 경매 절차나 여러 가지 요소들을 철저하게 공부해 나가는 것이 예기치 못한 상황을 해결하는 데 큰 도움이 될 거라고 생각됩니다. 경매를 대리 입찰해 주는 곳도 많지만 아는 것만큼 세상이 보인다고 하듯이 이 책을 여러 번 읽다 보면 실전 투자에 자신감이 향상될 것이라고 확신이 듭니다.

---

작가의 또 다른 관련 책!

2019 경매 통장

경매통장(지금 시작하면 돈이 차곡차곡 쌓이는)

 
 

 
이런 책도 읽어보세요!
 

성공을 부르는 진동, 좋은 감정만을 우선시 하라. <머니룰>_에스더 힉스 & 제리 힉스